Victoria Cooper-Reeg estaba encantada de vender su casa en Chevy Chase, Maryland, en menos de una semana por 5 55,000 más de lo que originalmente planeaba pedir. La mejor parte? Nunca estuvo en el mercado.
En su lugar, lo listó en privado.
«Fue perfecto, no tuve todos los problemas», dice Cooper, un fotógrafo que ahora vive en el norte del estado de Nueva York. «No quería hacer un montón de presentaciones. Cada vez que alguien aparecía, tenía que conseguirlo tal y como lo preparaban.»
Al igual que un número cada vez mayor de propietarios de viviendas de alta gama, Cooper descubrió el poder de los listados privados, en los que se anuncia una propiedad para la venta a un grupo selecto de agentes sin terminar en el servicio de listados múltiples.
Cooper planeó originalmente poner la casa en la lista en 8 895,000. Pero en cambio, ella y su agente, Theo Adamstein de TTR Sotheby’s International Realty, lo cotizaron en privado en 9 945,000. Se vendió por $950,000 en cuestión de días.
¿Qué es exactamente un anuncio privado?
Los listados privados pueden considerarse como anuncios de boca en boca que los agentes comparten entre sí.
A diferencia de las ventas privadas, en las que un vendedor y un comprador conciertan un acuerdo sin la guía, o los honorarios, de un agente de bienes raíces, los listados privados son impulsados por agentes.
Con un listado privado, dice Adamstein, hace un esfuerzo de marketing de tres partes para la propiedad.
En primer lugar, la casa, que es fotografiada, escenificada y en las condiciones que sería para salir al mercado público, se envía a los miembros locales de la Red de Agentes Principales, una organización de miembros del 10% superior de agentes en 34 mercados a nivel nacional.
A continuación, anuncia la propiedad a través de una comunicación interna a 400 agentes de su firma.
Luego, envía un correo electrónico personalizado con detalles sobre la casa a una lista cuidadosamente seleccionada de agentes que sabe que son más activos en el vecindario.
Si un comprador no surge de inmediato, puede organizar una casa abierta para que los corredores y agentes vengan a ver la casa.
Ventaja para los vendedores
Adamstein dice que, si bien los vendedores pueden optar por listados privados porque, como Cooper, quieren evitar la molestia de una casa abierta, más a menudo es porque simplemente quieren privacidad.
«No quieren a alguien que no esté calificado para comprarla de un lado a otro o que solo quiera ver la casa porque es alguien famoso», dijo. «El cliente dirá, corre la voz al mercado correcto, a los agentes correctos y trataremos de hacer esto de una manera más silenciosa.»
Otras veces, los vendedores se enumeran de forma privada para probar el mercado y ver si respaldará su precio de venta más alto.
Un agente puede sentir que el precio de ensueño de un vendedor es demasiado alto y las propiedades vendidas comparables no lo justifican. Podría haber una preocupación de que al colocarlo en la MLS a un precio demasiado alto, la propiedad puede languidecer.
Pero al listarlo en privado, al precio deseado por el vendedor, evitan iniciar el reloj de «días en el mercado» de la MLS, que puede extenderse de semanas a meses o incluso años, especialmente cuando el mercado de lujo está lento.
«Mi estrategia no es que nunca queramos ponerlo en la MLS», dice Adamstein. «Si son muy privados o famosos, entonces permanecen privados hasta que llega un comprador. Con otros clientes podemos decir, «Si no lo vendemos en el mercado privado dentro de tres semanas, podemos ponerlo en la MLS y estar mejor informados».»
Para los compradores, los listados privados pueden tener una prima, pero algunos están felices de pagarla si significa evitar una guerra de ofertas.
Acceso al mercado privado
La Red de Agentes Principales se ha convertido en el mercado principal para listados privados. En el área de Washington DC, por ejemplo, se anuncian alrededor de 200 propiedades privadas allí cada mes.
El número de propiedades en el sistema aumentó un 34% en el último año en comparación con el año anterior y el volumen de ventas ha aumentado un 44% en el mismo tiempo, según David Faudman, fundador y CEO de la Red de Agentes Top.
» Todo está a la venta por el precio correcto», dice Faudman, quien diseñó el sistema de comunicación para los agentes de producción más altos del mercado. «Ir a la MLS es mucho espectáculo. Estamos a favor de los serios, no de los curiosos.»
La naturaleza privada de estos listados ha suscitado preocupación de que un mercado de listados privado solo disponible para agentes de élite y no para todos pueda afectar negativamente a la MLS y la diversidad entre los compradores.
» Un comprador real con dinero real obtendrá un agente de bienes raíces», dice Faudman. «A nuestros agentes no les importa quién seas. La única discriminación puede ser contra alguien que no puede permitirse comprar la casa.»
Por supuesto, no todos los agentes son fans de la lista privada.
Matt Dolan, un corredor de Sagan Harborside Sotheby’s International Realty en los suburbios al norte de Boston, dice que las personas que pasan por el proceso de vender su casa mientras intentan comprar una nueva se han sentido atraídas por listados privados porque quieren más control. «La gente quiere mudarse, pero solo si encuentra la casa que quiere», dice Dolan.
Él llama al mercado privado un mercado desorganizado. Si quiere 1 1 millón para su casa, dice, alguien la comprará en privado por 9 950,000. Pero si lo pones en el mercado público por 1 1 millón, no sabes si podría venderse por más.
» En general, soy un defensor de llevarlo al mercado, porque el mercado público es un proceso ordenado y transparente.»